“中介炒房合同”被判无效：该如何看？

前不久，有一个法院判决“中介炒房合同统统违宪”，媒体说道天津这个判决是“首被判”，稍显滑稽。整理过往的一些类似于案例，如果不支持中介炒房，大概有三个理由。概述之前，先来看看中介炒房的模式：

不难看出，中介炒房的关键点在于和卖房者签订合同，只用缴一定的定金，就让卖房者将房屋给腾出来，而一定会注明合约可转让给第三方，待找到第三方之后，由这个第三方的真正买家来与卖家必要办理过户申请。这样，中介从业者不必办理繁琐的申请，即可赚中间的高额差价。当然，这么炒房的中介也是要承担风险的，万一房价跌了，有可能就得扔在手里了。不过这些风险并不低，一方面交完定金，走势不对，可以毁约，另一方面，中介是对房产市场最有洞察力的群体，一般十拿九稳才使出。

那么，总结一下合约违宪的三个理由：

第一是，合约违背公平交易，会扰乱市场秩序。去年11月天津基层法院一份相似案例的裁决便用了这个理由——“‘被告(本案中的卖房者)允许原告(本案中的买房者)将该房屋过户给第三方名下，并配合过户一切手续，因应原告看房’的誓约，将导致最终的买受人非本案原告，此约定违反了公平交易原则，妨碍了正常的市场交易秩序，更有可能给不法分子以可乘之机，借此倒卖房屋。”

第二是本次引发普遍关注的案例中的理由，签订合同并非真实的意思表示，具体说来——“(合同中的买房者)签定该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要出售被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思回应，故该买卖合同不成立。”

第三则是，房产中介人员或者说房地产经纪从业人员应当是有着严苛的职业道德拒绝的，心目中于客户，不对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价买(租)出房屋赚差价。他们不能违背这样的职业义务。

这三大理由中，最扎实的一条是违反房产中介的职业道德

三大理由中，前两条有一定的争议性。比如，理由一中的相关判决认为“合同系当事人真实意思回应”。这个观点似乎和理由二有冲突性。而对于“真实意思”回应这点，中国人民大学法学院教授石佳友在其财新的专栏里也明确提出质疑，指出这个“真意”不应是双方共同的意图，不是一方所独有的私下殊不知。中介的身份对于双方真实意图回应没有影响。

第三条理由，则最为扎实，探讨于中介这个特殊的身份。事实上，对于这个“天津首判”，一些报道的标题并不准确，省却了中介二字，而必要说道炒房合约无效。这样显然不会让人担忧，认为给了卖房者钻空子的空间，比如签订好的合同，卖房者找到房价涨了，后悔了，遂去找“炒房”这个理由来撕毁合同。事实上，普通人的房屋买卖，不管是不是以“炒”为目的，都属于合约权利的范畴。但是，中介或者说房地产经纪这个职业绝对是具备特殊性的。如前文所说，他们不具备比一般人要多太多的信息和资源，一旦作为市场交易的主体，那么，对于其他主体来说是极其不公的，也很更容易侵犯到其他主体的利益。因此，应该禁令他们参与到“炒房”之中。

中介炒房合同纠纷中，不少人可能会质疑卖房者毁约，看见房子卖高价就后悔了，而当初他们在签下的时候可是自愿的，不可能不知道对方的真实身份。问题就在于，中介“买房人”有可能利用自己的信息优势得知卖房人急于卖房筹钱等信息而杀价，也可能会和这起房屋买卖的实际中介(录：中介买房人不会犯自己代理自己的错误，不然这个合同可以必要判无效，所以在房屋买卖合约中，他们会以普通买房人的身份经常出现，而这单交易的中介另有其人)串通，让卖房人误以为自己所签订的价格是一个公道的市场价格，实际并非如此，甚至在合同中留给不少不利于自己但是卖家浑然不觉的后门来。

但是比较失望的是，这条职业道德却是部门规章，并未写到法律中去

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价，这是住房与城乡建设部的《房地产经纪管理办法》中明确规定的。而在北京、上海等地，也都有这样的地方性规定。不过，这些都不是法律和行政法规。在民事判决的时候，算不得数。《最高人民法院关于裁判文书提到法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条为“民事裁判文书应该引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接提到。”当然，有关部门可以对炒房的中介做出行政处罚，不过这和民事判决是两码事了，能否震慑行业也不得而知。

可以像禁令证券从业人员炒股那样禁令房产经纪炒房

我国现行证券法是禁令证券从业人员必要或间接持有、买卖股票。违规持有人、交易股票的证券从业人员将受到惩处。因为基于职业道德原则，证券业从业人员出售股票应当受到严格的控制，否则，证券业从业人员利用自己的内幕消息来炒股，对于普通的股民来说太不公平了。这样的职业道德也非在中国独有的，而可以看作一条行业惯例。

不难看出，证券业从业人员和房产经纪从业人员有非常相近的地方。那么，否可以在法律或者行政法规层面来对房产经纪从业人员的职业道德做出一定的限制性规定呢?这也许是解决问题中介炒房最好的办法。

来源：腾讯评论

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